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界面新闻编辑 | 李慎
曾声称长期看好中国市场的英格卡集团，可能要将国内10座购物中心全部打包出售。
近日，有知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元，接盘方或为泰康人寿领投的基金。
“其实并非首批就是三座，是因为这三座购物中心是评估下来在10座中最好的。”一位业内知情人士告诉界面新闻，该项交易早已经在市场接洽过很多投资方，包括多家险资，现在买家的结构模式涉及多方投资，有优先劣后，“目前应该是英格卡比较能接受的报价。”
据了解，首批拟出售的三个项目，是英格卡在中国内地较早开业的荟聚购物中心，运营至今均已超过10年时间。
市场传闻称，接盘方为泰康人寿领投的基金，基金总规模80亿元，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。
出售总代价当中，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。知情人士透露，目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。
8月7日，界面新闻记者就该项交易传闻向英格卡方面核实，相关人士表示，“不对市场传言及推测发表评论。”
上述业内人士向界面新闻表示，“自16年前英格卡购物中心进入中国以来，中国一直都是其最重要的市场之一，英格卡购物中心也一直在评估和关注市场投资机会。”
从重金押注到打包“撤退”
“中国市场表现一直非常突出和亮眼。我们长期持有每一个项目，这种商业模式让我们能够超越短期回报的考量。”
前不久，英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏在接受媒体采访时曾表达对中国市场的看重，但与此同时，英格卡在中国的几个购物中心或许已经被投资者们暗自定好了价格。
英格卡购物中心与宜家零售均隶属于母公司瑞典英格卡集团。作为世界500强企业，英格卡集团旗下有宜家零售、英格卡购物中心、英格卡投资三大板块。其中，英格卡购物中心是全球性的购物中心开发及运营管理公司。
较之宜家零售，英格卡购物中心进入中国的时间晚了许多。
1998年1月，号称“蓝盒子”的宜家进入中国市场，首家门店开在上海。当时，凭借39元的拉克边桌、9.9元的法格里克杯，宜家迅速点燃了中国消费者的热情，一时在家居市场风光无限。
很快，宜家就开始了在中国市场大步扩张。据英格卡集团官方披露显示，宜家在中国的门店数从2013年的14家增长至2019年的28家，销售额从63亿元增长至157.7亿元，6年时间翻了一倍。
也许正是因为宜家零售尝到了中国市场的甜头，英格卡购物中心也决心加入。2009年，英格卡购物中心正式进入中国，与宜家零售展开战略合作，开始拓展商业综合体业务，业务以“荟聚”购物中心和写字楼为主。
无锡荟聚购物中心是英格卡购物中心在中国第一个项目，随后，英格卡又在国内开出北京、武汉项目，这三个项目也被市场认为是荟聚第一代产品。
2021年，国内房地产行业开始面临调整，但商业地产未受过多影响，英格卡购物中心相继在福州、长沙和南宁开业了三家荟聚中心。在这之后，昆明、合肥的荟聚中心也落地了。
2024年，行业深度调整仍持续，商业地产开启了新一轮流量争夺战，“内卷”加剧，英格卡购物中心在中国依然有新项目开业。去年4月，西安荟聚中心开业，这是英格卡购物中心第二代产品中的重点项目之一。
不到半年，英格卡集团在中国单体投资最贵项目——上海荟聚综合体，也迎来开幕。据界面新闻了解，上海荟聚综合体项目总投资额超过80亿元，总建筑体量约43万平方米，集商业与办公为一体。
上海荟聚中心赶在“十一”前开业，最终热度超预期。数据显示，去年“十一”黄金周期间，上海荟聚中心录得销售额突破7000万元，每日接待人次超过8.8万人，累计吸引长三角客流62万余人次。
至此，英格卡在中国共运营10家名为荟聚的购物中心，总投资270亿元，总租赁面积为94.3万平方米。
在这10座购物中心顺利落地后，如今又被传出将被打包出售的消息。
商业地产一名业内人士告诉界面新闻，“打包出售应该是想要回笼资金。从荟聚项目的定位和其精细化运营的程度来看，感觉还是很用心在做，并不是简单复制。”在其看来，回笼资金也有几种可能，一是真的缺钱，二是公司长期不看好。
“商业项目的投入时间会比较长，回报周期也较长。一般从拿地建设、设计开发到投入市场，至少需要5年，甚至10年，可能当时公司决定在中国做这些项目的时候，市场处于上升期，但5年后的市场情况又不一样了。”
上述人士认为，英格卡或许是考虑到项目回报周期太长，没办法长期看好，加上宜家业务也面临压力，所以想要“撤”了。
从英格卡集团财报数据来看，2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元，净利润下滑46.5%至8.06亿欧元，财务压力明显。
同属英格卡集团的宜家也不例外，近两年受房地产市场行业周期调整影响，家居行业也整体承压。数据显示，2024财年宜家中国区销售额约112亿元，较2019年（157.7亿元）减少超40亿元，5年复合降幅8.5%；占集团总营收3.5%，同比降0.1个百分点。
房企退，险资进
行业深度变革期，有人适时而退，有人逆势而进。退，可能是战略性收缩；进，可能是主动抢占优质资源。
在业内看来，英格卡拟出售的位于无锡、北京、武汉的三座荟聚中心，正是优质资产，因此会先一步落定买家。
以北京项目为例，作为南城区域消费的“领头羊”，北京荟聚中心在行业内被称为“北京南城吸客能力最强大的购物中心”，且常年稳居全北京人气TOP3，年客流量约3000万人次，预计销售额或在百亿元左右。
公开资料显示，北京荟聚中心总建筑面积超过50万平方米，可租赁面积近21万平方米，入驻品牌多达450家左右，并有北京最大的宜家作为主力店。
作为英格卡在国内最早的项目，无锡荟聚中心总建筑面积25万平方米，商业租赁面积为15万平方米，运营表现同样亮眼，从2014年开业到现在，已成为无锡人周末休闲、家庭采购、聚会聚餐的“默认选项”。
数据显示，2023年无锡荟聚中心的销售额达33.7亿元，客流量超1800万人次，入选全国购物中心百强榜第54名。2024年，全年销售额达到43亿元。
武汉荟聚于2015年正式开业，是英格卡购物中心在中国投资的第三个超区域购物中心，项目总建筑面积约35万平方米，其中商业面积占约17万平方米。2024年销售额同比增长15%，周末日均客流量稳定在超5万人次。
业内认为，保险资本追求的是长期稳健回报，而荟聚这种成熟、稳定、现金流强的商业项目，正是最理想的配置品种。
接近北京荟聚的人士称，收购后单体项目运营团队不会改变，英格卡将保留项目运营权，且承诺投资期间保险机构的回报率将接近7%。
知情人士还指出，无锡、北京、武汉这3座荟聚中心出售后，英格卡购物中心后续可能将剩余7座荟聚中心全部出售。
在这场行业变革中，开发商或因为资金压力、业务调整等出售资产，而有着资金优势的险资机构趁机抄底入场。
根据仲量联行最新发布的资本追踪数据显示，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。
万达集团就是最典型的案例。近几年，王健林持续出售旗下的万达广场，买家基本是险资，比如阳光保险先后接手了太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥、东莞厚街的万达广场，大家保险也先后受让上海松江万达广场、西宁万达广场、台山万达广场等。
今年以来，险资仍持续进场“买买买”。
年初，中邮保险作为领投机构，首次与中东主权投资机构的携手合作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议；6月，瑞安房地产宣布，其佛山岭南天地项目引入险资大家保险，金额35.4亿元；以及建信人寿56亿元拿下外滩地标写字楼等。
据中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今年中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较去年同期有所增加。
很明显，险资不动产投资步伐正在加速。
业内知情人士告诉界面新闻，目前市场，各类资金确实都在看资产，都想进，但最终买不买，会受制于很多因素。“至少，是可以积极看起来了。”
