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界面新闻编辑 | 李慎
一场以土地收储化解房企风险、盘活存量资产的行动正在全国范围内显著提速。
近日，华发集团宣布，其全资子公司融华置地将位于深圳前海合作区的7块商业用地以44.05亿元的价格转让给深圳土地储备中心。
这些总面积7.05万平方米、规划建筑面积46万平方米的商业地块，账面价值高达58.41亿元，这也意味着华发此次交易将承受24.59%的折价，预计亏损超过其2024年净利润的一半。
在当前房企普遍承压的背景下，这一操作既是企业优化资产负债表的战略选择，也是地方政府通过收储机制化解市场风险的典型样本。
值得关注的是，此前有市场消息称，深圳土地储备中心还计划以68亿元收储世茂集团深港国际中心12宗地块。短短一月内，两个明星项目被集中收储，也反映了深圳当前收储进程提速的强劲势头。
将视角拓展到全国范围内，据中指研究院不完全统计，截至7月27日，全国已有26个省市公示了拟使用专项债收购闲置存量土地的项目，涉及总金额已突破5000亿元大关，而专项债实际发行规模也达到了约1386亿元。
“刚刚召开的‘7.30’政治局会议中强调要‘加快政府债券发行使用’，预计接下来非‘自审自发’试点地区有望成功发行用于收购存量闲置土地的专项债，更多已公示的项目加快发行专项债，有望在推动市场止跌回稳方面发挥效用”，中指研究院政策研究总监陈文静对界面新闻表示。
华发割肉回血
华发股份此次转让的7宗地块，都位于深圳前海合作区会展新城片区，是2020年其联合融创以127.1亿元竞得的“前海冰雪世界”项目组成部分。
彼时，地块楼面价超2.7万元/平方米，项目原计划投资338亿元建设年接待游客超千万人次的湾区冰雪文旅综合体，其中涵盖全球最大室内雪世界、人才房、办公集群、主题商业等多个板块。
据了解，截至交易时，7宗地块均处于未建状态，总建筑面积约46.1万平方米中，办公占比高达91%（41.97万平方米）。
这在当前深圳商办市场空置率长期超20%、商办地价深度回调的背景下，项目的开发也陷入到两难的境地，即继续持有需承担大量资金成本，开发则面临销售去化与现金流的压力。
华发的抉择也折射出行业困局。2022年在融创陷入流动性危机后，华发以35.8亿元接盘其所持有的51%股权，实现全资控股，地块综合成本升至58.41亿元。
面对此次深圳土储中心44.05亿元的收储报价（折价24.59%），华发最终选择接受超4.7亿元亏损，看似是“亏本买卖”，实则也是行业调整下的必然选择。
从华发股份自身的财务情况来看，近两年来其资金链承压明显。
财报数据显示，2024年华发股份实现营业收入599.92亿元，归母净利润9.51亿元；全口径销售同比下降16.3%、回款减少，导致经营活动现金净流量约为16亿元，同比下降68.54%，创近6年新低。
资金储备也大幅缩水，2024年全年现金及现金等价物净减少129.04亿元至325.65亿元。
另据业绩预告显示，2025年上半年，华发股份预计归母净利润约为1.68亿元，同比大幅下降86.69%；扣非净利润约1.49亿元，同比下降87.46%。尽管公司营业收入同比增长53.76%至381.99亿元，但受房地产行业市场环境变化影响，项目结转毛利率同比下滑，且公司拟对部分项目计提资产减值准备，导致利润总额同比下降53.40%至12.02亿元。
“若继续持有本次交易标的地块，可能面临长期资产沉淀，占用大量资金，持有成本增加等相关风险，未来存在较大不确定性”，华发股份在公告中坦然表示。
而通过政府收回收购方式盘活，可以消除继续开发的不确定性，实现风险对冲。商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，未来可能会制约华发股份其他业务(如住宅开发、现金流周转)的拓展。
专项债注入“资金活水”
深圳收储提速的背后，是2024年土地专项债重启引发的全国性浪潮。
2024年10月，国新办新闻发布会提出“允许专项债券用于土地储备”。随后在11月20日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发[2024]242号，以下简称242号文），正式明确了“运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度”的政策方向，也标志着停滞5年的土储专项债正式重启。
“土储专项债重启的背后，有稳定土地市场和房地产市场、化解企业债务风险、稳定宏观经济等多重因素”，中证鹏元研究发展部高级董事吴志武对界面新闻记者指出。
据吴志武介绍，与之前相比，本轮重启后土储专项债有几个突出的创新：首先是拓宽了土地储备债券使用领域，土地储备专项债券支持领域已从传统的土储项目、用于保障房的土储项目进一步扩大到收购闲置土地土储项目；
其次是项目增收途径更为广阔，重启后土储债项目增收的途径包括低价收购、改变土地用途和完善土地规划三种，这也是比传统土储债项目创新的地方，解决了收购闲置土地土储项目发行的难题；
还有就是债券期限结构上有所放松，7年期和10年期债券发行较多；与此同时，发行机制上更具灵活性，尤其是对于“自审自发”地区。
从实施格局来看，据界面新闻观察，本轮土储专项债存在区域分化与主体上的倾斜。目前已发行土储专项债的省市主要为专项债“自审自发”的试点地区，上半年以广东、重庆、江西、河南和安徽五地公布的收储项目资金规模居前。
从收储对象来看，则主要以城投和地方国企为主。
据浙商证券统计，截止今年6月底，已披露的收储对象中，城投与地方国企占比超过60%，民企占比不足10%，基本不涉及发债民营地产企业。即专项债资源或向地方城投平台和国企倾斜，优先缓解区域自身债务压力，民企受限于收储价格等因素，可能获益相对有限。
此外，值得注意的是，被收储民企多以当地开发商为主，少有跨区域性开发主体，因此本轮土储实质上对民营地产发债主体利好程度有限。
而在收储地块的功能转换上，观察一些涉及商业用地和大型综合体开发的收储地块，在收回后可转为保障性住房，又或者调整规划条件后再次出让。
“过去商业办公项目，综合体项目建设的比较多，现在这些项目不管是分割销售、物业运营都存在巨大的困难。像此次华发收储的地块，很可能收回后调整规划条件，减少商办综合体指标再出让。从前海未来产城融合、组团发展的角度来看，可能会增加出让住宅用地”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。
展望未来，随着7月政治局会议对政府债券发行的进一步部署，非试点地区的专项债收储有望加速落地，预计将有更多闲置土地将进入 “收储-调整-再开发” 的闭环。
